Vision (français)

Notre philosophie se base sur le concept de la durabilité. Durabilité du style, de la fonctionnalité a long terme mais aussi du point de vue écologique et de son encrage dans son environnement historique et géographique. C’est pour cette raison que nous mettons un accent particulier sur un processus de conception aussi ouvert que possible. Nous sommes convaincu qu’un dialogue constant entre l’architecte et le client est un des éléments-clés pour la réussite architecturale, fonctionnelle et pour une utilisation a long terme de chaque projet. Grace a ce dialogue, nous espérons également instiller un esprit personnel lié a la communauté et a la région dans laquelle se localise le projet.
Du point de vue architectural, la plupart de nos projets sont enracinés dans la quête d’un dialogue entre l’espace intérieur et extérieur, anciens et nouveaux, dans la transparence et la solidité. Nous nous efforçons de créer un continuum spatial entre intérieurs et extérieurs et une fluidité entre les différents domaines fonctionnels.
Notre architecture favorise aussi une approche écologique de bon sens qui infuse des stratégies vertes en conjonction avec les priorités du client et dans les limites du budget et de l’environnement. Nous croyons en une architecture durable au sens large. Les structures existantes doivent autant que possible être préservées et si une restauration n’est pas envisageable, la structure existante peut être transformée ou recyclée. D’une manière générale la gamme de matériaux locaux augmente d’année en année et ceux-ci doivent être préférés aux matériaux importés plus coûteux. Nous pensons également que la durabilité dans le temps et du point de vue écologique des bâtiments doit être mesurée et approuvée. Pour toutes ces raisons nous sommes accrédités LEED Green Associate par le US Green Building Council. Nous travaillons également en association avec un bureau local pour l’accréditation des projets au règlement écologique israélien 5281.
Les tendances récentes sur le marché israélien nous ont conduits a nous concentrer plus particulièrement dans les dernières années sur des projets de bâtiments publics, de bureaux, de maisons individuels et sur l’architecture d’intérieure.

L’architecte en Israël

L’architecte en Israël intervient dans toutes les étapes de développement d’un projet de construction. Il conseille, entre autre, le client dans le choix d’un terrain. Il produit des plans pour les autorités et il  s’occupe également de la rénovation d’appartements.
D’une manière générale la plupart des architectes en Israël sont des généralistes qui proposent l’ensemble des prestations, c’est-à-dire l’urbanisme,  la construction de bâtiments et la décoration d’intérieurs. Une autre différence notable avec la France vient de la taille des agences qui, pour la plupart, ne comptent qu’un nombre restreint d’employés.
Plus rarement, on trouve des architectes spécialisés qui se concentrent dans un domaine particulier comme par exemple  la construction d’hôtels ou de bâtiments publics.
A coté de l’architecte il existe également des décorateurs d’intérieurs. Ces professionnels ont suivi une formation plus courte et travaillent pour la plupart de façon  indépendante. Ils ne sont pas habilités à modifier l’enveloppe extérieure des bâtiments.
On peut également noter qu’en Israël les ingénieurs et techniciens du bâtiment sont egalement autorisés à planifier des bâtiments d’une taille et d’une dimension limitée.

Un autre point à noter est le développement récent en Israël des groupements d’achats.

Les modes d’acquisitions de propriétés sont  traditionnellement liées à  la construction indépendante avec un architecte. L’achat d’appartements ou de maisons individuelles peut également se faire sur le marché de l’immobilier ancien ou avec un constructeur (Kablan) Avec l’augmentation des prix d’achats des appartements, on assiste à un développement des groupements d’achats qui sont généralement dirigès par un avocat ou un chef de projet. L’idée est de créer un groupe d’acheteurs potentiels qui va faire une offre pour un terrain qui en général, est mis en vente par l’Etat. Si l’offre est acceptée, le groupement va conduire la procédure de construction depuis le choix de l’architecte du constructeur et  jusqu’à l’achèvement du projet. Le but principal est d’économiser sur le prix des matériaux et de la construction pour réduire  au maximum les dépenses dans l’acquisition d’une propriété.

Le rôle de l’architecte dans un projet

D’une manière générale il est préférable de faire appel à un architecte le plus tôt possible dans le processus de développement d’un  projet.
-L’architecte  conseille le client sur le choix d’un terrain ou d’un bien immobilier.
-Il  développe le projet en tenant compte des besoins fonctionnels et des exigences financières du client.
-Il s’occupe des démarches administratives avec les autorités concernées (municipalité, armée, pompiers…)
-Il coordonne les plans avec l’ensemble des professionnels impliqués dans le projet (ingénieurs, économiste, architecte paysagiste…)
-Il produit des plans détaillés qui servent pour l’appel d’offre avec des entreprises ou des artisans.
-Enfin il s’occupe du suivi de chantier pour garantir la conformité au plans  et la qualité des travaux.
Certaines de ces taches peuvent être déléguées à un autre professionnel, par exemple, à un décorateur d’intérieur ou à un inspecteur du bâtiment.

Pourquoi faire appel à un architecte ou à un décorateur d’intérieur?

De nombreux professionnels sont partenaires dans le processus de construction ou de transformation d’un bien immobilier. On peut citer l’agent immobilier, l’entrepreneur, le promoteur, le fournisseur de matériaux de construction …
L’architecte est le professionnel qui a le devoir de conseiller et d’assister le client pour l’utilisation judicieuse des espaces. Il coordonne  également les autres professionnels impliqués.
Pour tout projet qui concerne l’enveloppe du bien immobilier, l’intervention de l’architecte est obligatoire. Il est couvert par une assurance professionnelle qui sert également de garantie au client. Pour des projets de taille limitées on peut faire appel aux services d’un ingénieur ou d’un technicien du bâtiment. Pour ce dernier il est recommandé de vérifier que cette personne est couverte par une assurance professionnelle.
Dans le cas de travaux d’intérieur, il est possible de recourir à un architecte ou à un décorateur d’intérieur selon les goûts du client. Il est également recommandé de vérifier l’assurance professionnelle dans le cas ou vous désirez utiliser les services de ce dernier.

Comment travaille un architecte ?

La façon de travailler d’un architecte varie selon l’échelle du projet. Elle est differente selon qu’il s’agit  par exemple de la construction  d’un immeuble ou la rénovation d’un appartement. Mais d’une manière générale la logique  de développement du projet reste la même avec des phases qui peuvent parfois se compliquer ou être supprimées. Il est à noter que les projets de construction en Israël offrent certaines spécificitées, par exemple, les chambres de sécurité (Mamad) ou l’utilisation obligatoire de la pierre à Jérusalem.

1 -Phase exploratoire

Elle consiste a déterminer les possibilités de construction ou de transformation du terrain ou du bien immobilier. Ces recherches se font a l’aide d’un relevè du terrain mais surtout ont lieu dans les municipalités et au cadastre (Tabou ou Minhal) D’un manière générale cette procédure a pour but de créer un programme qui servira de base au développement ou à l’analyse de la viabilité du projet.

2 -Avant projet

Des esquisses menées par l’architecte montrent les  options possibles. En collaboration avec le client, un parti architectural est choisi en fonction du goût et du budget de celui ci. Ensuite l’architecte produit une série de plans: l’avant projet détaillé. Ces plans sont généralement a l’échelle 1/100 ou 1/50 et servent de base pour le suite du projet.

3 -Demande de permis de construire

Cette procédure est obligatoire dans les 3 cas suivants:
-Construction d’un nouveau bien immobilier
-Modification de l’enveloppe extérieure d’un bien existant (addition, fermeture d’un terrasse…)
-Modification de la surface intérieure d’un bien existant (utilisation d’un vide, suppression d’un escalier…)

On assiste en ce moment à la mise en place de nouvelles procédures qui devrait faciliter  les demandes de permis de construire ou  donner des droits de construire supplémentaires

-Relogement (Pinui binui) qui s’adresse aux investisseurs ou aux compagnies de construction. Cette procédure donne des droits de construction supplémentaire pour des projets de transformation de bâtiments  après déplacement des occupants préexistants

-TAMA 38 offre des droits supplémentaires de construction qui incluent entre autre une chambre de sécurité pour chaque unite dans des bâtiments anciens. En contrepartie le bâtiment doit être renforcé pour résister au tremblement de terre.

-Teken 101 permet  d’autoriseration d’ajouter des d’éléments tel que des pergola ou  la pose d’unité d’air conditionné par une procédure simplifiée, plus rapide et moins coûteuse.

D’une manière générale, la procédure de permis de construire se base sur un dossier constitué  de plans (hagacha). IL est à noter que le contenu du dossier varie selon les villes. L’obtention d’un permis de construire dépend aussi d’un certain nombre de certificats (pompiers, payement de taxes, accord des voisins, de l’armée…) Ces démarches peuvent prendre entre 9 mois  et 1 an et demi selon les localités. En cas de complication, cette période peut augmenter  considérablement.

4 -Projet détaillé

Cette phase est développée en collaboration avec les ingénieurs et spécialistes concernés.
Le dossier comprend en général
-L’ensemble des  plans pour la réalisation du projet
-un devis descriptif détaillé
-un quantitatif des matériaux si nécessaire

Ce dossier sert de base à la consultation des entreprises et à  la passation des marchés.

5 -Consultation des entreprises

Il est recommandé de consulter entre 3 et 5 entreprises du batiment. La plupart du temps en Israël, on fait appel a une seule entreprise générale (kablan).  Il est important de vérifier que ces entreprises possèdent une assurance professionnelle.
Il existe principalement 3 types de contrats
-Contrat au coût global (Pochali) : L’entreprise garantit un prix  global. Il inclut l’ensemble des prestations selon un cahier des charges bien définies.
-Contrat au coût global avec quantitatif : L’entreprise garantit un prix selon les quantités de travaux indiquées dans le cahier des charges. Le coût est corrigé en fonction d’un quantitatif réel sur le chantier.
-Contrat cost plus : L’entreprise perçoit un pourcentage fixé à l’avance pour la direction des travaux. La somme à payer par le client est déterminée d’après les factures des sous-traitants.

Il est recommande de consulter un avocat avant de signer le contrat avec une entreprise.

6 -Inspection des travaux

L’architecte inspecte  périodiquement le chantier pour vérifier la conformité des travaux selon les plans. Il met également les plans à jour. Il peut également dans certains cas approuver le versement des paiements aux entreprises et la réception des travaux. Une partie de cette prestation peut également être réalisée par un inspecteur des travaux (Mefakeah) en particulier pour les projets d’une certaine ampleur.

Les honoraires de l’architecte

En Israël les honoraires des architectes et des décorateurs d’intérieurs sont négociés librement.
La rémunération de l’architecte dépend principalement de 3 facteurs
-le prix de revient de la construction.
-La complexité du projet
-La durée et la difficulté de la mission

Les honoraires sont calculés selon differentes modalités

Rémunération au forfait : Une somme globale est fixée entre le client et l’architecte. Cette méthode est généralement utilisée dans le cas ou la mission de l’architecte est clairement définie à l’avance. Les versements d’honoraires se font en fonction de l’avancement de la mission.

Rémunération au pourcentage du coût des travaux : Ce mode de payement est utilisé pour les travaux d’architecture d’intérieur et pour les marchés publics. Le pourcentage peut varier entre 7% et 15% du coût des travaux. Certains décorateurs proposent également des solutions “clef en main”  qui incluent le montants des travaux et de tous les consultants concernés

Rémunération au tarif horaire : Elle est en général  réservée pour des missions de courte durée ou une consultation d’expert.

Yvan Lang
Architecte DPLG, AIS, LEED GA